دستورالعمل جدید خرید ملک در ترکیه واجباری شدن پرداخت بر حسب دلار  

طی روزهای گذشته اخباری مبنی برتصویب و اعلام  قانون جدید خرید ملک برای اتباع خارجی در ترکیه و نحوه پرداخت مبلغ ملک صرفا بر حسب دلار و تبدیل معادل  لیری ان در بانک مرکزی ترکیه در سایتهای خبری و صفحات اینستاگرام و کانالهای اجتماعی به سرعت منتشر گردیده و از دیدگاههای متفاوتی این قانون تفسیر گردید و گاها یا کلا نادرست تفسیر گردیده یا بقدری سخت و نامفهوم تفسیر گردیده که عملا متقاضیان عزیز خرید ملک در ترکیه دچار ابهام و سردرگمی شده  و درمورد نحوه  خرید ملک درترکیه و ارسال پول و تبدیل ان  دچار استرس و نگرانی گردیده اند .

قوانین-خرید-ملک-ترکیه-

در این نوشتار سعی خواهد شد توضیح و تفسیر مفید و  واضحی از قانون مذکور به علاقمندان خرید ملک در کشور ترکیه ارایه گردد تا در حد امکان سو تعبیرها منتفی و آگاهی کامل خدمت عزیزان ارایه گردد .

قبل از توضیح مصوبه جدید توضیح کوتاهی در مورد روال  قبلی خرید ملک و آنچه در واقعیت در بازار املاک ترکیه  متداول بوده  و مشکلاتی که گاه و بیگاه  هم گریبانگیر خریدار و هم فروشنده بوده که اجبار تدوین قانونی جدید را در پی داشته ؛ تفسیرو تفهیم  قانون جدید را راحتتر خواهد نمود .

همانطور که در قسمت اطلاعات مفید ملک و خدمات ملک این سایت به تفضیل توضیح داده شده ؛ اساسا خرید ملک در ترکیه به دو گروه اصلی با قیمت کمتر از دویست و پنجاه هزار دلار و ارزش بیشتر از دویست و پنجاه هزار دلار قابل گروه بندی میباشد ؛ چرا که خرید ملک با ارزش کمتر از دویست و پنجاه هزار دلار اقامت میان مدت برای خریدار و همسر و فرزندان کمتر از هجده سال خریدار در پی خواهد داشت که پس از تمدید ان به مدت پنج سال و رعایت برخی شرایط میتواند منتهی به اخذ تابعیت و شهروندی ترکیه گردد اما خرید ملک با ارزش بیشتر از دویست و پنجاه هزار دلار و ارایه تعهد عدم  فروش تا سه سال ؛ بلافاصله  منتهی به اخذ  تابعیت ترکیه برای خریدار؛همسر و فرزندان زیر هجده سال وی میگردد .

همچنین در پروسه و قوانین  خرید هر یک از حالتهای مذکور نیز تفاوتهایی وجود دارد :

ملک با ارزش بیشتر از دویست و پنجاه هزار دلار صرفا باید از فروشنده ترک تبار خریداری گردد لیکن ملک با ارزش   کمتر از دویست و پنجاه هزار دلار میتواند هم از فروشنده ترک تبار و هم از فروشنده خارجی تبار خریداری گردد ؛  همچنین پرداخت وجه ملک کمتر از دویست و پنجاه هزار دلار به هر طریقی با توافق میان  خریدار و فروشنده قابل پرداخت بوده است در حالیکه پرداخت وجه ملک با ارزش  بیشتر از دویست و پنجاه هزار دلار حتما  میبایست از طریق مجرای بانکی خریدار و فروشنده و بصورت رسمی با فیش واریزی بانکی انجام میپذیرفت تا قابل ارایه به مقامات اداره مهاجرت جهت صدور شهرودندی باشد .

پروسه خرید ملک در ترکیه همانند ایران و بسیاری از کشورهای دیگر بدین ترتیب میباشد که مشتری ابتدا ملک مورد نظر را پسند و انتخاب مینماید ؛سپس با چانه زنی با فروشنده به  توافق قیمتی میرسند و بدنبال ان مبایعه نامه تنظیم و برنامه ریزی پرداخت وجه معامله  که شامل مبلغی به عنوان پیش پرداخت و الباقی طی توافق طرفین معامله  برنامه ریزی زمانبدی پرداخت وجه و تحویل ملک  انجام میپذیرد .

همانگونه که همه عزیزان مستحضر میباشند در مدت اخیر ارزش برابری لیر ترکیه در مقابل ارزهای بین المللی به شدت دچار نوسان گردیده بود و این امر موجب اختلافات جدی میان خریدار و فروشنده گردیده بود ؛به عنوان مثال  فرض کنید  امروز خریدار و فروشنده در مورد ملکی به ارزش یک ملیون و چهارصد هزار  لیر که بر اساس نرخ دلارهمین روز که مثلا  یک دلار معدل چهارده لیر میباشد و در نتیجه ارزش ملک بر حسب دلار صد هزار دلار خواهد بود به توافق میرسند و هفته آینده مراحل تصفیه حساب و سند زنی انجام خواهد شد ؛ هفته آینده ارزش دلار از چهارده به هجده افزایش یافته در اینصورت خریدار آیا صد هزار دلار میبایست پرداخت نماید یا کمتر ؟ اگر صد هزار  دلار پرداخت نماید بر حسب لیر ملک مذکور را در واقع به قیمت یک ملیون و هشت صد هزار لیر خریداری نموده است که از دیدگاه خریدار منطقی نخواهد بود و چنانچه کمتر پرداخت نماید از دیدگاه فروشنده قابل قبول نخواهد بود چرا که در ترکیه دلار نیز همانند لیر ترکیه در زندگی روزمره براحتی قابل استفاده میباشد به همین سبب در طول مدت گذشته بسیاری از  توافقات و معاملات انجام شده در ترکیه یا از طرف خریدار یا از طرف فروشنده ابطال گردید و مشکلات عدیده ای برای هر دو طرف ایجاد نمود .

از طرفی دولت ترکیه به سرعت  جهت  تحکیم ارزش لیر در مقابل سایر ارزهای بین المللی دست به اقدامات گسترده ای نمود که توضیح همه این اقدامات در حوصله این متن نبوده و در  نوشتاری جداگانه اطلاع رسانی و مورد تجزیه و تحلیل قرار خواهد گرفت ؛لیکن دستورالعملی  که  پیرامون نحوه پراخت وجه معامله خریداران خارجی صادر گردید مورد توجه این نوشته میباشد .

تصمیم و سیاست  کلی دولت ترکیه بر این قرار استوار گردیده که تا حد ممکن دلار موجود در سطح جامعه را جمع آوری و به سمت بانک مرکزی ترکیه هدایت نماید تا بدین ترتیب ذخایر ارزی بانک مرکزی افزایش و در عین حال از متداول بودن استفاده مستقیم دلار در معاملات عمومی سطح کشور کاسته شود ؛ یکی از منابع وسیعی که ارز بین المللی از کشورهای خارجی به داخل کشور ترکیه تزریق میگردد دلار و یا ارزهای دیگری میباشد که از طریق اتباع خارجی جهت خرید ملک وارد کشور ترکیه میگردد ؛همانگونه که در بالا توضیح داده شد قبلا محدودیت پرداختی بین خریدار و فروشنده ملک در ترکیه وجود نداشته  و عموما خریدار خارجی ترجیح میداده معادل  وجه معامله  ملک را بصورت دلاری به فروشنده پرداخت نماید تا هم  از جهت فیزیکی حجم کمتری ازپول را جابجا نماید و هم از مراجعه به صرافی و تبدیل دلار خود به لیر ترکیه و رفت آمدهای مربوطه خلاصی یابد ؛ اما در آنصورت ارز خارجی ورودی به مسیر بانکی هدایت نمیگردیده بلکه در سطح جامعه پخش میگردیده که با سیاست فعلی دولت در هدایت ارز خارجی به سمت بانک مرکزی ترکیه منافات داشته است .

لذا طی بخشنامه ای که در تاریخ ۲۱/۱/۲۰۲۲ از طرف وزارت شهرسازی ترکیه صادر گردید اعلام شد اتباع خارجی که قصد خرید ملک در ترکیه را دارند الزاما میبایست  معادل وجه معامله  را بر حسب ترجیحا ارزهای رایج تر بین المللی  همچون دلار ؛ یورو یا پوند انگلیس  را از طریق بانک مرکزی تبدیل به لیر ترکیه نموده و برگه ای رسمی منبی بر تبدیل ارز خارجی به لیر ترکیه از بانک دریافت و  به اداره ثبت اسناد ملک ترکیه (TAPÜ) ارایه نمایند  در عین حال ادارات ثبت سند نیز  قبل از تنظیم سند ملک ملزم به دریافت برگه مذکور از خریدار یا فروشنده گردیدند .

از آنجا که معمولا  اقشار عمومی جامعه علی الخصوص اتباع خارجی

ارتباط مستقیمی با بانک مرکزی ترکیه نداشته و امور بانکی خود را از طریق سایر بانکهای دولتی یا خصوصی ترکیه انجام میدهند ؛

بانکها نیز ملزم گردیدند مبلغ ارز دریافتی را به بانک مرکزی واریز و معادل لیری آنرا به مشتری پرداخت نمایند .

 

باز همانگونه که در قسمت هزینه های جانبی خرید ملک در ترکیه این سایت به تفضیل توضیح داده شده است در برخی ( شاید بهتر باشد بگوییم در بیشتر ) معاملات ملکی  در ترکیه برای فرار مالیاتی ارزش ملک در سند کمتر از ارزش واقعی مورد معامله نشان داده میشده که این امر نیز معضل  و ضرر بزرگی از دیدگاه کاهش مالیات دریافتی از خرید و فروش ملک به دولت ترکیه تحمیل مینموده و در عین حال در فروش به اتباع خارجی نیز مشکلات فراوانی ایجاد مینموده ؛ که در بخشنامه صادره این مورد نیز مورد توجه قرار گرفته و اعلام گردیده ارزش معامله  ثبت شده در سند میبایست دقیقا  به اندازه مبلغی باشد که از طرف شخص خارجی از طریق کانال رسمی بانکی تبدیل به لیر ترکیه گردیده و به صورت رسمی  و باز از طریق کانال بانکی به حساب فروشنده واریز گردیده است .

اگر دوباره به موضوع خرید ملک با ارزش کمتر و بیشتر از دویست و پنجاه هزار دلار در ترکیه  و دریافت تابعیت به واسطه خرید ملک با ارزش بیش از دویست و پنجاه هزار دلار در ترکیه باز گردیم  طبق همین بخشنامه در خرید ملک با ارزش کمتر از دویست و پنجاه هزار دلار صرفا نشان دادن برگه تبدیل ارز خارجی به لیر ترکیه از طریق بانک برای اخذ اقامت ترکیه بر اساس خرید ملک کفایت خواهد نمود ؛لیکن در مورد ملک با ارزش بیش از دویست و پنجاه هزار دلار و صدور تابعیت برای خریدار علاوه بر برگه رسمی بانکی  تبدیل ارز خارجی به لیر ترکیه ؛ فیش بانکی ارسال رسمی وجه از طریق بانکی از طرف خریدار به حساب فروشنده نیز از این پس در اداره مهاجرت ترکیه جزو مدارک الزامی از اتباع خارجی خواسته خواهد شد .

در انتها اگر بطور خلاصه بخشنامه مزبور را جمع بندی نماییم تغییر ساختاری بزرگی در روال خرید ملک در ترکیه اتفاق نیفتاده بلکه به اختصار صرفا این بوده که از این پس اتباع خارجی برای خرید ملک در ترکیه به اجبار معادل  مبلغ معامله ارز خارجی که ترجیحا دلار ؛ یورو یا پوند انگلیس میباشد را میبایست از طریق بانک های ترکیه تبدیل به لیر ترکیه نموده و این مبلغ از طریق کانال رسمی بانکی به حساب فروشنده واریز خواهد شد و در این حال ارزش رسمی ثبت شده در سند نیز به اجبار معادل مبلغی خواهد بود که فرد خارجی از طریق بانکی  جهت انجام معامله تبدیل به لیر ترکیه نموده است .

در عین حال معاملاتی که قبل از تاریخ صدور قانون مذکور عقد قرارداد فیمابین انجام شده وهنوز معامله به اتمام نرسده است ؛به قوت خود باقی خواهد ماند به عبارتی این قانون نیز عموما همچون بیشتر  قوانین عطف به ماسبق نخواهد شد.,

 

 در انتها به عنوان مشاور به عزیزانی که از این پس تمایل به خرید ملک در ترکیه دارند خصوصا ان دسته از متقاضیان که علاقه مند  به خرید ملک با ارزش بیش از دویست و پنجاه هزاردلار و  قصد اخذ شهروندی ترکیه را دارند ؛ با توجه به اجازه قانونی که به اتباع خارجی مبنی بر امکان عقد مبایعه نامه بصورت دلاری داده شده  توصیه میشود جهت پرهیز از هر نوع خدشه و مشکل احتمالی  در امر اخذ تابعیت ؛ مبایعه نامه ها را در الویت بر حسب دلارعقد نمایند و ترجیحا وجوه معامله را بر حسب دلار از خارج از کشور وارد ترکیه نمایند.

  همچون همیشه اکیدا توصیه مینماییم مراحل خرید ملک و امور مربوط به اخذ شهروندی را با همراهی مشاوری امین  و وکیلی مجرب و متخصص  پیگیری و اجرا  نمایند .

برای همه هموطنان عزیز روزگاری خوش و زندگی آرام و زیبا در استانبول آرزو نموده و امیدواریم در این مختصر توانسته باشیم ابهامات ذهنی  پیش آمده برای عزیزان را تا حد امکان مرتفع نموده باشیم .  

 

مشاهده بیشتر اطلاعاتی  که شاید برایتان مفید باشد

مشاهده اطلاعات تصویری که شاید برایتان مفید باشد