اصطلاحات استفاده شده در ساختمان سازی در ترکیه

در ادامه مطلب توضیح مختصری پیرامون برخی قوانین ؛ کلمات و اصطلاحات استفاده شده در مورد نوع ملک و خرید ملک  که ممکن است در ترجمه فارسی  و نوع استفاده در زبان ترکی استانبولی قدری متفاوت باشد.

Residance : معادل فارسی این کلمه معمولا برج بوده و به سازه های بلند مرتبه در ترکی استانبولی رزیدانس گفته می شود.

Site : معادل فارسی این کلمه معمولا شهرک یا مجتمع مسکونی می باشد. البته در زبان فارسی تصور شهرک به عنوان مثال شهرک اکباتان بوده و از جهت وسعت بسیار بزرگتراز نوع استفاده در زبان ترکی استانبولی می باشد. در فرهنگ ترکیه حتی چند ویلا و یا چند آپارتمان معمولی در کنار یکدیگر بعنوان سیته(شهرک ) استفاده می گردد.

اگر چند آپارتمان یا چند ویلا در کنار یکدیگر ساخته و فضای اطراف محصور و ورود به این مکان غیر از ساکنین برای بقیه امکانپذیر نباشد و همچنین در محل ورودی مجتمع نگهبانی برای کنترل ورود و خروج وجود داشته باشد در فرهنگ زبان ترکی مجتمع مربوطه به عنوان سیته شناخته می شود. از جهت امنیت ؛ سیته ها دارای امنیت بیشتری می باشند اما به دلیل دارا بودن امکانات، ماهانه مبلغی بعنوان شارژ پرداخت می گردد.

Normal Appartment: منظور از نرمال آپارتمان معمولا آپارتمان های 3 تا 10 طبقه موجود در سطح شهر مثل استانبول و یا تهران می باشد.

Kat: در زبان ترکی استانبولی به معنی طبقه می باشد.

Bodrumkat: منظور از بدروم کات طبقه زیر همکف می باشد.

Girişkat: طبقه ورودی محسوب می گردد.

Bahçekat: منظور از باهچه کات واحدی از آپارتمان است که دارای حیاط کوچکی می باشد و عموما در ساختمان های ترکیه در طبقه همکف یا چند پله پایین تر از همکف قرار دارد.

Çatıkat: تمام ساختمان های ترکیه برخلاف ساختمان های ایران که پشت بام دارند، دارای پشت بام نبوده و به تعبیر فارسی دارای شیروانی می باشد. طبقه آخر هر ساختمان که زیر شیروانی قراردارد چاتی کات نامیده می شود.

Arakat: به معنی طبقات وسطی بوده و معمولا از طبقه اول تا طبقه قبل از آخر با اصطلاح آرا کات معرفی می گردد.

KAT MULKİYETİ   :واحد ساختمانی که پایان کار ان نیز دریافت گردیده و هرگز مشکل اداری احتمالی نیز با شهرداری نخواهد داشت دارای سندی میباشد که روی ان عبارت KAT MULKİYETİ   قید گردیده .

به متقاضیان علاقمند به خرید ملک در ترکیه توصیه مینمایید در الویت سند با درج عبارت katmulkiyeti و بعداز ان سند با درج عبارت katirtifakı را جهت خرید ملک انتخاب نموده و اکیدا الی رغمقیمت ارزان از خرید املاکی با اسناد ابی رنگ پرهیز نمایند 

سند ملک در ترکیه TAPU

سند ملک   در ترکیه TAPU  نامیده شده و یک برگ کاغذ معمولی A4 به رنگ معمولا  قرمز و یا قهوای و برخی مورد ابی رنگ میباشد .

بر حسب نوع ملک در ترکیه سه نوع سند وجود دارد :

ARSA TAPU : این سند ابی رنگ بوده و برای هر نوع زمینی اعماز زمین زراعی ؛تجاری و یا زمینی که اجازه ساخت داشته باشد استفاده میشود .

اگر یک قطعه زمین توسط چند شریک خریداری شود به اندازه قدر السهم هر شریک از مساحت زمین به وی سند ابی رنگی با درج میزان سهم داده میشود.

در زمانهای گذشته زمین هایی بوده که به افراد حسب قدر السهم واگذار گردیده و سپس بناهایی بدون مجوز ساخته شده که پس از ساخت نیز بدلیل سکونت تخریب نگردیده و در حال حاضر نیز هنوز هر یک از واحدهای آپارتمانی سند ابی رنگی که دلالت بر قدر السهم آپارتمان از مساحت کل زمین را دارد دارا میباشند .

خرید ملک با سند ابی رنگ اکیدا توصیه نمیشود .

KAT İRTİFAKİ  :واحد ساختمانی که مجوز ساخت ان توسطشهرداری صادرو نقشه ان تایید شده و در حال ساخت میباشد یا حتی ساخت ان تمام و در مراحل نهایی میباشد لیکن هنوز پایان کار که در اصطلاح ترکی به ان اسکان گفته میشود دریافت نگردیده  دارای سند قرمز رنگ بر درج عبارت KAT İRTİFAKİ میباشد؛ این نوع سندها عموما مشکل قانونی نداشته و حتی بانکها برای خرید این نوع سند ها وام بانکی ارایه مینمایند ؛ در مورد اندکی امکان دارد سازنده در مرحله دریافت پایان کار با مشکلاتی مواجه گردد ولی عموما مشکل غیر قبل حلی در این نوع اسناد وجود نخواهد داشت.

• ارزش گذاری رسمی ( exper değeri ):

در سال های گذاشته با افزایش فروش ملک در ترکیه به اتباع خارجی و گمراهی و مشکلاتی که برای اتباع خارجی در مورد ارزش توافق شده، ارزش بیان شده و ارزش اعلام شهرداری پیش می آمد، دولت با اعطا مجوز به شرکت های کارشناسی رسمی ارزش گذاری ملک، ارزش اعلام شده توسط شرکت های کارشناسی رسمی قیمت گذاری، معیار اصلی فروش ملک به افراد خارجی در نظر گرفته شد.

بعبارتی دولت برای کمک و جلوگیری از سوء استفاده هایی که گاها در فروش ملک در کشور ترکیه به اتباع خارجی پیش می آمد با کارشناسی رسمی و قیمت گذاری ملک، فرد خارجی را از ارزش واقعی ملک مورد نظر برای خریداری مطلع می نماید.

طبق قوانین فعلی فروش ملک در ترکیه به اتباع خارجی بدون کارشناسی و ارزش گذاری رسمی ممنوع می باشد. هزینه ارزش گذری ملک برحسب قیمت ملک معمولا بین 1000 تا 3000 لیر می باشد که بعهده طرف خارجی مورد معامله می باشد.

همچنین برای جلوگیری از تقلب و سوءاستفاده در فروش ملک در ترکیه به اتباع خارجی طبق قانون، فرد خارجی می بایست حسن انجام معامله و امضاء سند مترجم رسمی و قسم خورده همراه داشته باشد و یا به یک فردی که تسلط کامل به زبان ترکی استانبولی داشته باشد جهت خرید ملک مورد نظر وکالت دهد.

بنابراین هزینه دیگری که فرد خارجی جهت خرید ملک در کشور ترکیه خواهد داشت هزینه مترجم رسمی می باشد که البته در جهت حمایت از خریداران توسط دولت ترکیه تصویب گردیده است. هزینه مترجم رسمی حدودا 1000 لیر می باشد.

برای خرید ملک، مدارک مورد نیاز معمولا ترجمه پاسپورت و یا ترجمه رسمی کارت ملی می باشد که معمولا هزینه ترجمه حدود 250 لیر است.

مالیات نقل و انتقال و ارزش گذاری ملک در ترکیه 

طبق قوانین ترکیه مالیات نقل و انتقال ملک در ترکیه 4% ارزش ملک می باشد که طبق قانون 2% توسط خریدار و 2% توسط فروشنده می بایست پرداخت گردد. لیکن آنچه بعنوان عرف در جامعه ترکیه متداول گردیده پرداخت کل 4% توسط خریدار می باشد. بعبارتی چنانچه در مبایعه نامه ذکر نگردد و موضوع پرداخت مالیات در قرارداد فی مابین ذکر نگردد طبق عرف جامعه کل 4% توسط خریدار پرداخت خواهد شد.

 متاسفانه برای فرار مالیاتی در ترکیه متداول گردیده ارزش رسمی بیان شده به دولت برای انتقال سند معمولا کمتر از ارزش توافق شده می باشد تا مبلغ مالیات پرداخت شده کمتر باشد و این امر در طول زمان دچار ایجاد مشکلات و تعاریف خاصی در ارزش گذاری ملک گردیده است .

:GERÇEK DEĞERارزش مورد معامله ؛مبلغی است که خریدار و فروشنده جهت موردمعامله به توافق رسیده اند .

BEYAN EDİLEN DEĞER ارزش اعلامی مبلغی است که به مقامات رسمی جهت امور انتقال سند اعلام میگردد و معمولا برای گریز از مالیات مبلغی کمتر از ارزش توافقی اعلام میشود

BELEDİYE RAYİÇ BEDEL:ارزش گذاری شهرداری مبلغی است که از طرف شهرداری بر حسب سوابق و مناطق و عمربنا و برخی پارامترهای دیگر برای هر سازه ای قیمت گذاری مینماید که عموما برای جلوگیری از تورم و افزایش قیمت رسمی املاک معمولا کمتر از قیمت واقعی بازار میباشد .

  عموما در بسیاری از معاملات برای جلو قانونی دادن به معاملات انجام شده؛ ارزش گذاری شهرداری بانوان قیمت اعلامی به مقامات رسمی مد نظر قرار داده میشود ؛چراکه اعلام قیمت کمتر از ارزش شهردادی میتواند مورد دقت مقامات مالیاتی شده و ایجاد مشکل نماید والی رایج شهرداری رفرانس مناسبی برای اعلام قیمت میباشد  

اداره ثبت سند ملکی در ترکیه TAPU

انتقال سند در کشور ترکیه در مرکزی به نام اداره tapu ( تاپو ) انجام می شود و موثق ترین و مورد اطمینان ترین محل در مورد وضعیت سند و بدهی های احتمالی و یا مشکلات احتمالی ملک در این سازمان و حسن انتقال سند بصورت واضح درحالیکه دوربین ها انجام معامله را ثبت و ضبط می نماید، به خریدار اعلام می گردد.در حین امضا سند به خریدار توضیح داده می شود که چه ملکی را با چه شرایطی و با چه مبلغی در حال خریداری می باشد و چنانچه سند ملک مذکور دارای وام و یا بدهی و یا رهن بانکی باشد دقیقا میزان مبلغ بدهی و یا هر مشکی احتمالی که وجود داشته باشد به خریدار توضیح داده می شود و رضایت خریدار جلب می گردد.

در عین حال از فروشنده هم در مورد دریافت مبلغ معامله سوال می گردد و در صورت ابراز رضایت طرفین از آن به بعد سند به امضاء طرفین می رساند.

لذا اکیدا به متقاضیان عزیز که تسلط کافی به زبان ترکی استانبولی ندارند توصیه می نماییم حتما جهت امضاء سند یا مترجم قسم خورده و مسلط و یا وکیل مورد اطمینان با تسلط به زبان ترکی استانبولی به همراه داشته باشند تا از شرایط مورد معامله اطلاع دقیق و کافی قبل از امضاء سند به دست بیاورند.